Де живе Карлсон?
Як Міндіч придбав 77 квартир у Києві зі знижкою 60%
Інвестиційний фонд Тімура Міндіча за місяць до початку великої війни придбав 77 квартир у столичному житловому комплексі бізнес-класу за демпінговою ціною. За що він отримав знижку?
Бізнесмен Тімур Міндіч став центральною фігурою одного з найбільших політичних скандалів в історії України та, ймовірно, найгучнішої корупційної справи. Антикорупційні слідчі органи назвали його організатором схеми з відкатів на підрядах державного підприємства «Енергоатом».
Про це пише Економічна Правда.
Заробити гроші нечесним шляхом – це неможливість їх легально використати. Для цього їх ще треба «відмити». Поширеною схемою з «відмивання» коштів є придбання нерухомості. Так зробив і Міндіч, інвестувавши майже 90 млн грн у будівництво квартир в престижному житловому комплексі Києва.
Але звинувачення у «відмиванні» коштів розбивається об один аргумент – у 2022 році, коли купував квартири, Міндіч був «звичайним» бізнес-партнером Ігоря Коломойського і займався виробництвом телевізійного продукту студії «Квартал 95», а до державних компаній ще не мав відношення.
В такому контексті історія придбанням квартир стає ще цікавішою, адже забудовник, яким володіє народний депутат від ОПЗЖ Дмитро Ісаєнко, продав нерухомість фонду Міндіча зі знижкою щонайменше 63%. За підрахунками ЕП, загальний розмір такого подарунка у вигляді заниженої вартості житла міг перевищити 5 млн дол.
Що пообіцяв Міндіч Ісаєнку в обмін на знижку?
Історія угоди
У січні 2022 року «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд (ЗНВКІФ) «Генезіс», який з 4 жовтня 2021 року офіційно належить Тімуру Міндічу, уклав 77 договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири у першій черзі будівництва житлового комплексу (ЖК) Riverdale на суму 88,4 млн грн. У розпорядженні ЕП опинилися документи, які засвідчують відповідні угоди.
ЖК бізнес-класу Riverdale почали будувати компанії Perfect Group та «Альтіс-Девелопмент» на столичній Деміївці, на ділянках, де раніше розташовувалися завод «Київгума» та частково – продуктовий ринок. Perfect Group є девелопером проєкту, а «Альтіс-Девелопмент» виконує субпідрядні роботи, повідомили в компанії.
Perfect Group фактично належить народному депутату від групи «Відновлення України», обраного за списками партії «Опозиційна платформа – За життя», Дмитру Ісаєнку, про що раніше писала ЕП. «Альтіс» – компанія відомого забудовника Олександра Глімбовського, тестя ексголови Державної фіскальної служби Романа Насірова.
Концепцію будівництва 8 будинків висотою від 6 до 25 поверхів створило бюро «Архіматика». Архітектори обіцяють звести комплекс за концепцією «місто в місті» і відкрити з бетонного колектора русло річки Совка, притоки Либеді.
Перші секції будинків почали зводити у 2021 році й обіцяли здати в експлуатацію в кінці 2024 року, проте станом на початок грудня 2025 року встигли тільки залити монолітний 14-поверховий «скелет» одного будинку. Чинна заявлена дата введення в експлуатацію перших будинків – перший квартал 2027 року, але будівництво не ведеться.
CEO групи компаній Perfect Group Олексій Коваль каже, що будівельні роботи не призупинені, а «дещо сповільнені». За його словами, зараз компанія займається перепроєктуванням окремих черг будівництва, активне будівництво ЖК Riverdale відновлять у першому кварталі 2026 року.
Співрозмовник, дотичний до проєкту, розповів ЕП, що будівництво не ведеться через фінансові проблеми, і ця ситуація характерна для більшості портфеля Perfect Group.
У жовтні 2025 року фонд Міндіча розірвав 77 договорів на купівлю квартир. Заявлена причина – «істотне порушення забудовником строків введення об'єктів будівництва в експлуатацію». Забудовник зобов'язаний повернути фонду сплачені кошти протягом трьох років.
Коваль не відповів на запитання, чи почала компанія повертати кошти «Генезісу» через конфіденційність договірних відносин між приватними особами.
13 листопада Володимир Зеленський запровадив санкції проти Міндіча через підозру з боку правоохоронних органів у створенні злочинного угруповання та розкрадань в «Енергоатомі».
Після цього Національна комісія з цінних паперів і фондового ринку (НКЦПФР) заборонила компанії, яка управляла активами фонду Міндіча виплачувати дивіденди за цінними паперами та здійснювати розміщення, викуп і їх продаж до закінчення строку дії санкцій, а також заблокувала активи «Генезіса».
Прорахувались, але де
Фонд Міндіча купував квартири за ціною 18 тис. грн (640 дол. за тогочасним курсом) за квадратний метр, йдеться в документах, які є в розпорядженні ЕП. За даними сайту ЛУН, який фіксує історію зміни мінімальної роздрібної ціни у житлових комплексах, у січні 2022 року покупець «з вулиці» мав заплатити щонайменше 48 тис. грн (1700 дол.) за «квадрат» в Riverdale.
За правилами маркетингу у девелопменті, ціна за квадратний метр зростає в залежності від поверху і планування. Однокімнатні квартири коштують дорожче трикімнатних в розрахунку на квадратний метр, оскільки є більш ліквідними.
У портфелі фонду «Генезіс» є квартири у різних секціях, на різних поверхах, різного планування, близько половини об'єктів – однокімнатні.
За розрахунками ЕП, за мінімальної ціни 48 тис. грн у січні 2022 року фонд Міндіча мав би сплатити за 77 квартир мінімум 235 млн грн замість 88,4 млн. У іноземній валюті різниця вартості між ринковою та фактичною (тобто розмір демпінгу забудовника) становила щонайменше 5,2 млн дол.
Інвестиція чи хабар?
Київський ринок нерухомості до 2022 року – надійне і зрозуміле місце вкладення коштів сумнівного походження. ЕП неодноразово писала, як у житло та іншу нерухомість «гуртом» вкладались політики, чиновники та правоохоронці.
Вони переказували кошти на рахунки девелоперів через інвестиційні фонди, бенефіціарами яких були іноземні, переважно офшорні, компанії. Така схема давала забудовникам можливість запустити будівельні майданчики і демонструвати потенційним покупцям квартир темпи робіт. Після введення будинків в експлуатацію фонди тіньових інвесторів перепродавали квартири з націнкою, яка могла доходити до сотень відсотків.
Найвідоміший публічний випадок пакетного «тіньового» інвестора – народний депутат від колишньої ОПЗЖ Юрій Бойко. Згідно з розслідуваннями Bihus.info та «Громадського», фонд «Хантер», пов'язаний Бойком, у 2015-2025 роках інвестував щонайменше 70 млн дол. у будівництво 1107 квартир у шести ЖК. Середня ціна квартири становила 63,2 тис. дол., клас комплексів – від «економ» до «бізнес».
Для порівняння, для фонду Міндіча середня вартість квартири в ЖК бізнес-класу Riverdale у січні 2022 році, коли ринок перебував на піднесенні, становила 40,8 тис. дол.
Знижка в розмірі понад 60% від ринкової ціни є надто високою навіть для «пакетних» інвесторів на етапі початку будівництва ЖК. Тим більше, що ціна 18 тис. грн з ПДВ не покриває навіть собівартість будівництва, яка у бізнес-класі, за словами керівника проєктів Perfect Group Коваля, ще у 2020 році становила 1000-1400 дол. (24-33 тис. грн).
Такий суттєвий демпінг з боку Perfect Group може бути прихованим хабарем Міндічу у вигляді знижки на квартири. Аналогічну справу зараз розглядають у Вищому антикорупційному суді щодо колишнього віцепрем'єра Олексія Чернишова.
За даними слідства, Чернишов нібито отримав знижку на придбання інвестиційних об'єктів для себе та третіх осіб від бенефіціарного власника компанії-забудовника. Сума знижки, яку вважають прихованою вигодою, становить 14,5 млн грн.
Прокурори заявили, що Чернишов і пов'язані з ним особи внесли трохи більше 900 тис. грн за вісім квартир у ЖК «Кришталеві озера» на вулиці Академіка Заболотного. Ринкова вартість цих квартир перевищувала 15 млн грн.
Що стоїть за знижкою фонду Міндіча від компанії Ісаєнка – питання відкрите: нардеп не відповів на прохання ЕП про коментар. Коваль теж відмовився обговорювати це питання, заявивши, що умови договорів є комерційною таємницею, і її розголошення без згоди правовласника не допускається.
Зазначимо, що журналісти УП неодноразово фіксували Ісаєнка за візитами у лазню на Трухановому острові, куди приїжджав Міндіч.
Втім, в історії з купівлею квартир Міндічем є й інші «темні плями». За інформацією ЕП, розірвання 77 договорів купівлі-продажу майнових прав фонд юридично провів наприкінці жовтня, про що прозвітували в НКЦПФР вже після накладення санкцій РНБО. Ці угоди не посвідчувались нотаріально.
На думку співрозмовника ЕП, це може свідчити про те, що розірвання договорів відбулось «заднім числом» вже після запровадження санкцій проти Міндіча.
