Ринок землі

18 травня 2021 року депутатами Верховної Ради України у другому читанні проголосовано законопроект № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони». Згідно з Прикінцевими та перехідними положеннями цей Закон набирає чинності через п'ять днів з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», крім пункту 3 цього розділу, який набирає чинності з дня опублікування цього Закону. Таким чином вступ у дію можливо очікувати з 06 липня 2021 року.

Трохи історії.

Ідея створення електронної системи земельних торгів (аукціонів) не є новою. Зокрема, 21 червня 2017 року, з метою запобігання корупції та недопущення зловживань у сфері земельних відносин, пов'язаних з передачею земель у користування на конкурентних засадах Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову № 688, якою було запроваджено пілотний проект з електронних земельних торгів, який тривав до 15 жовтня 2019 року. Проект підтвердив ефективність такої форми земельних торгів і необхідність поширення такої практики та переведення її у законодавчу ініціативу стало очевидним.

Враховуючи позитивний результат пілотного проекту та методичних напрацювань 01 жовтня 2019 року групою депутатів у Верховній Раді України було зареєстровано законопроект № 2195.

Тепер по суті вказаного законопроекту. Ним вносяться зміни до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Закон декларує:

1. прозоре та ефективне користування і розпорядження землями;
2. діджиталізація та автоматизація галузі;
3. інформація про земельні торги виключно через електронні аукціони та в режимі реального часу через мережу інтернет;
4. публічна електронна система про земельні ділянки.

Щодо земельних ділянок приватної власності, то їх продаж або прав на них буде здійснюватися традиційно – за домовленістю сторін, крім випадків, коли власник сам виявить бажання реалізувати таке право через електронний майданчик, тобто проведення аукціону у цьому випадку не стане обов’язковою процедурою.

Нововведеннями також передбачається, що розмір реєстраційного та гарантійного внесків за лотом здійснюється з урахуванням вимог Кабінету Міністрів України, при цьому розмір гарантійного внеску не може становити менше 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Це в свою чергу є гарним запобіжником добропорядності учасників земельних торгів, адже 30 відсотків це не маленька грошова сума і якщо учасник торгів буде вести «нечесну гру», або матиме намір просто зірвати аукціон, то ці кошти йому не будуть повернуті, а оскільки ризикувати буде чим, то і торги будуть прозорішими.

Важливим нововведенням є також те, що у разі відмови переможця торгів від підписання протоколу торгів або від укладення договору, що підтверджується відповідним актом організатора, електронною торговою системою автоматично формується та оприлюднюється новий протокол торгів, а переможець торгів, який відмовився від підписання протоколу торгів або договору, позбавляється права на участь у подальших торгах з продажу того самого лоту. Така умова зробить учасників торгів більш дисциплінованими та унеможливить маніпуляції, які дозволяють зараз штучно «відтягувати» продаж права оренди й використовувати земельну ділянку за різними тіньовими схемами.

Що стосується змін до Закону України «Про оренду землі», то чітких рис набуде механізм переважного права орендаря  на придбання орендованої земельної ділянки у власність. Це означає, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, отримує переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, але за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу через електронний аукціон - якщо його пропозиція є рівною або перевищує пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Отже, підбиваючи підсумки, можна сказати що прийняття цього Закону однозначно важливі державі та об’єднаним територіальним громадам.

Що ж стосується громадян (власників земельних ділянок), то особливого впливу цього закону вони не відчують, перевагою є можливість за власним бажанням продати ділянку через електронний аукціон та отримати за нею кошти, які будуть відповідати реальній ринковій вартості землі

Прозорість ринку землі та продажу права на неї – це невід'ємна  складова ефективного управління земельними ресурсами.