ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ ПІД ЧАС ВОЄННОГО СТАНУ

Вранці, 24 лютого, вся Україна прокинулась від жахливих новин: повномасштабного вторгнення російських військ на територію нашої держави. Але нескореність та мужність українців зламала плани окупантів на швидкий розвиток подій.

В умовах воєнного стану, з метою забезпечення продовольчої безпеки та економічної стабільності, кожен сектор економіки потребував особливої системи регулювання. винятком не стали і земельні відносини.

Так, 7 квітня 2022 року було опубліковано Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (№2145-ІХ від 24.03.2022 року), яким по суті було визначено основні вектори подальшого розвитку аграрної галузі в умовах війни.

У цій публікації я розкрию, на мій погляд, ключові аспекти земельних відносин під час воєнного стану, а також на які саме землі поширюється дія цього Закону.

Отже, з самого початку варто відзначити, що Закон регулює виключно механізми передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і якщо при передачі в оренду земельної ділянки потрібно змінювати її цільове призначення (код цільового призначення), то таку ділянку можна буде передати в оренду після відновлення роботи Державного земельного кадастру, оскільки зміна цільового призначення ділянки має фіксуватися у кадастрі.

Починаючи з 2021 року землям запасу с/г призначення присвоюється окремий код цільового призначення. При передачі такої ділянки в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно присвоїти ділянці новий код цільового призначення. Водночас при зміні цільового призначення потрібно вносити відомості до Державного земельного кадастру, який наразі не працює. Тому передача земельної ділянки с/г призначення, яка перебуває у запасі, буде можливою після відновлення роботи Державного земельного кадастру.

Якщо ділянка сформована (з кадастровим номером, площею) як землі загального користування (пасовища, сіножаті), то для передачі їх в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно змінювати код цільового призначення ділянки. Це стане можливим лише після відновлення роботи Державного земельного кадастру, де відображаються відомості про цільове призначення земельної ділянки.

Також, Закон № 2145 не забороняє формування земельної ділянки під господарським двором для передачі її в оренду для ведення товарного с/г виробництва. Але проблема в тому, що такі земельні ділянки мають різне цільове призначення. Для того, щоб зареєструвати ділянку в кадастрі та внести відомості про нове цільове призначення ділянки, потрібно внести відповідні дані до Державного земельного кадастру (він наразі не працює). Тому поки що оренда такої земельної ділянки неможлива.

Що стосується документації з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на присадибні ділянки (для будівництва та обслуговування житлового будинку), та проведення державної реєстрації такої земельної ділянки, то варто зазначити, що цим Законом заборонено у період воєнного стану органам державної влади та місцевого самоврядування приймати будь-які рішення, що стосуються безоплатної приватизації земельних ділянок. Це не означає, що громадян обмежують у правах, а лише є запобіжником на період дії воєнного стану. Після його завершення громадяни зможуть скористатись таким правом у повному обсязі, а ті хто не встиг завершити приватизацію до війни, зможуть це зробити безперешкодно після її завершення.

Передача присадибних земельних ділянок громадянам у власність потребує проведення реєстрації таких ділянок у Державному земельному кадастрі, а прав на них – у Державному реєстрі речових прав. Оскільки кадастр і реєстр наразі не працюють, то передача таких земельних ділянок у власність не здійснюється.

Щодо передачі в оренду сільськими, селищними, міськими радами в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення із цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства», то слід відзначити, що згідно із Класифікацією, окремими видами цільового призначення земельних ділянок є:

• код 01.01 – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• код 01.02 – для ведення фермерського господарства.

Оскільки в цьому випадку потрібно змінювати цільове призначення, передача такої ділянки в оренду на підставі Закону № 2145 не здійснюється.

Також Законом не врегульовано питання зміни угідь «пасовище» на «рілля», оскільки воно здійснюється шляхом розробки проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр», склад угідь із зазначенням контурів, координат поворотних точок підлягає внесенню до Кадастру – це частина відомостей про земельну ділянку. Тож зміна складу угідь земельної ділянки наразі неможлива – вона буде доступною після відновлення роботи Державного земельного кадастру, куди необхідно внести відомості про відповідні зміни.

Ще один аспект на який варто звернути увагу, є питання так званого городництва. Місцева рада зможе передавати в оренду ділянки для таких потреб громадянам тільки після відновлення роботи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав (наразі вони не працюють) – на підставі не Закону № 2145, а Земельного кодексу України.

Щодо спадкового землеволодіння, варто відзначити, що якщо померлі громадяни (спадкодавці) не мали оформлених прав на городи (здійснювали фактичне землекористування), то їх спадкоємці не можуть їх успадкувати. Очевидно, такі земельні ділянки слід вважати вільними, вони належать на праві власності громадам і їх можна надавати в користування іншим особам.

Також цим Законом врегульовано питання передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які є не сформованими (не мають кадастрового номеру, та право на які не виникало до 2013 року). При передачі в оренду частину площі земельної ділянки потрібно сформувати її у земельну ділянку за правилами, передбаченими Законом № 2145, тобто, на підставі розробки землевпорядної документації землеустрою щодо інвентаризації земель, замовником якої є орган місцевого самоврядування.

Землями для ведення товарного сільськогосподарського виробництва є не витребувані паї, які в межах Закону, передаються в оренду за рішенням ради відповідної територіальної громади.

Варто наголосити, що Закон № 2145 не регулює питання передачі в оренду земельних ділянок під водними об’єктами, та інших категорій крім – сільськогосподарських для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Така передача може здійснюватися на підставі Земельного кодексу України, Закону про аквакультуру та інших законодавчих актів, але тільки після відновлення роботи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав (наразі вони не працюють), у якому можна буде зареєструвати право оренди водного об’єкта, а не договір оренди.

Таким чином, ключовими тезами, що характеризують земельні відносини в умовах воєнного стану є:

• Заборона передачі земельних ділянок безоплатно у приватну власність на період дії цього Закону;
• Земельні торги скасовуються і нові не оголошуються;
• Договори оренди земельних ділянок (всі без винятку), які закінчуються в період військового стану, автоматично вважаються продовженими терміном на один рік;
• Передача земельних ділянок державної та комунальної власності буде здійснюватися терміном на один рік, без права першочергового поновлення, з відсотковою ставкою – до 8% від середньої нормативно-грошової вартості 1 га ріллі по області;
• Договір оренди укладається лише в електронній формі та засвідчується ЕЦП орендаря та орендодавця;
• Формування земельної ділянки для подальшої її передачі в оренду буде здійснюватися за окремою технічною документацією;
• Реєстрацію таких договорів та внесення зміни до них будуть здійснювати районні військові адміністрації.

Для того, аби зазначений механізм запрацював Кабінету Міністрів України визначено місячний термін для прийняття та приведення у відповідність нормативно-правових актів з цим Законом.

Отже, з метою забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану, громади мають можливість активізуватись у напрямку передачі в оренду земель, що не використовуються, або використовуються без належного оформлення права оренди. Адже внесок кожного з нас однозначно дасть позитивний результат для країни в цілому.

Своєю чергою, "Останній Бастіон" нагадує читачам, що з початку військових дій на території України Міністерство аграрної політики не призупинило продаж землі – на кінець квітня оголошено понад 5 000 земельних аукціонів (майже 1800 – з продажу землі, понад 3200 – з оренди). Загальна площа земельних ділянок – понад 27 тис. га, а загальна вартість усіх лотів – 1 млрд 441 млн грн. За час війни вже реалізовано землі на майже 96 млн. гривень і планується продати ще більше найближчим часом.

З одного боку, зрозуміло бажання держави наповнити бюджет, але найголовніша проблема в тому, що в торгах, за старою-доброю українською практикою, не все "чисто". Фермери зазначають, що на аукціонах практично не можуть здобути перемогу через "договорняки" для "своїх". Складається враження, що землю віддають наче на чиєсь замовлення і з якимось далеким прицілом, з урахуванням того, що регіони, де найбільше виставлено ділянок на продаж, ніколи не славилися великою родючістю.