Податок на нерухомість: заможні платять менше?
Міністерство фінансів пропонує підвищити максимальну ставку місцевого податку на нерухомість з 2% до 3% від мінімальної зарплати за 1 кв. м, а також встановити фіксовану щорічну плату у розмірі 25 тис. грн за елітні квартири і будинки. До того ж влада хоче скасувати податкові пільги для комерційної нерухомості та складських приміщень, у тому числі, що належать держпідприємствам. Отримані кошти залишаться місцевим бюджетам для фінансування міських потреб. Експерти застерігають, що закладена Мінфіном податкова модель залишає ризик для соціальної несправедливості, коли не найбагатші громадяни будуть платити багато, а заможні українці отримають можливість ухилятися від оподаткування.
Міністерство фінансів в рамках податкової реформи пропонує підвищити ставки оподаткування нерухомості в Україні. Згідно ідеї Мінфіну, місцеві ради можуть отримати право встановлювати ставки в межах 0-3% від мінімальної зарплати (МЗ) за 1 кв. м, тоді як зараз їм дана можливість коректувати на свій розсуд розмір податку від 0% до 2%. Як і раніше, зберігаються пільгові умови для тих, хто володіє квартирами і будинками не більш 60 кв. м і 120 кв. м відповідно. Наприклад, за максимальною на сьогодні ставкою 2% від МЗ (1218 грн), розмір податку становитиме 24,36 грн за 1 кв. м. І якщо загальна площа будинку, скажімо, 150 кв. м, то власникові нерухомості доведеться заплатити податок тільки за 30 кв. м. У даному випадку за рік сума податків складе близько 730,8 грн. Після підвищення мінімальної зарплати до 1378 грн, як планує Кабмін, сума податку зросте до 826,8 грн. Якщо ставку все-таки збільшать до 3%, то за 1 кв. м українці платитимуть вже 41,34 грн. Це означає, що за ті ж самі "зайві" 30 кв. м за максимальною ставкою доведеться заплатити вже 1 тис. 240 грн на рік.
Місцеві ради мають право збільшувати розмір площі нерухомості, що не підпадає під оподаткування. Причому багато міськра так і вчинили. Це подушка безпеки особливо для жителів непромислових провінційних районів, де, маючи великий будинок, далеко не всі отримують високі доходи. Як зазначила економіст Міжнародного центру перспективних досліджень (МЦПД) Ангела Бочі, зараз великі міста навряд чи стануть нехтувати наявними у них можливостями для наповнення бюджету. Тим більше, як показує практика, деякі міськради цього року не стали баритися і встановили максимально можливу ставку 2%. Приміром, так вчинили у Харкові. Всього в цьому році з січня по серпень до місцевих бюджетів надійшло 488 800 000 грн з податку на нерухомість, тоді як на весь 2015 було заплановано 226 200 000 грн. Зокрема, на 120 200 000 грн за рахунок податку на нерухомість поповнили казну Києва, де найбільший житловий фонд в Україні. Тоді як, наприклад, на всю Чернівецьку область зібрали трохи більше 3 млн грн.
У Мінфіні запевняють, що своєю пропозицією вони не хочуть посилити податкове навантаження для звичайних українців. Але кажуть, що набагато більше доведеться платити власникам квартир і будинків площею понад 300 і 500 кв. м відповідно. Щорічна плата за нерухомість, віднесену до розряду елітної, складе 25 тис. Грн. За словами заступника міністра фінансів Олени Макєєвої, таких будинків і квартир в Україні менше 1% від загальної кількості.
Незважаючи на те, що, по суті, міськрада приймає остаточне рішення про ставки, експерти все ж побоюються завзяття Мінфіну збільшити податок і розширити базу оподаткування. Окрім житлової нерухомості, податком буде обкладатися і комерційна, аж до складських і промислових приміщень. "Бюджетні дірки хочуть закрити за рахунок звичайних громадян", - прокоментував ініціативу влади керівник комітету з правових питань Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта.
З одного боку, гостро стоїть питання наповнення бюджету, з іншого - необхідно витримувати баланс справедливого оподаткування, щоб не постраждали малозабезпечені верстви населення, вважає глава ради Ukrainian Building Community Олена Шуляк. На її думку, Мінфін мав залучати експертів будівельної галузі, щоб спрогнозувати можливі негативні наслідки як для бізнесу, так і для громадян. Основні ризики полягають в тому, що в Україні досі не сформований держреєстр нерухомої власності. Поки що, за різними оцінками, готовність реєстру в межах 25-40%, каже пані Шуляк. Причому, за її словами, є безліч маневрів, щоб уникнути попадання в реєстр, а, отже, і не платити податки. Один з таких способів - "продовжити" будівництво. "У Київській області близько 40% власників великих будинків воліють не вводити будинку в експлуатацію. Такі люди завжди знайдуть можливості і лазівки, щоб не платити податок на нерухомість", - пояснює експерт. Таким чином, новий податок не змусить власників елітного житла в обов'язковому порядку платити за своє багатство більше.
При підвищених податках проблеми виникнуть і у самих забудовників. Як зазначила Олена Шуляк, будівельники змушені платити податок за непродані квартири в будинку, який зданий в експлуатацію. "У деяких житлових комплексах такий показник може становити більше 50%. Забудовник повинен оформляти право власності на себе", - говорить експерт. У підсумку, за її словами, забудовник змушений буде або перекласти фіскальний тягар на покупця, включивши суму податків в ціну квартир, або не вводити житло в експлуатацію до моменту, поки максимальна кількість квартир не буде продано. Те ж саме стосується власників комерційної нерухомості, яким залежно від суми податку буде вигідніше закласти її у вартість оренди, вважає Юрій Піта.
На думку Ангели Бочі, з одного боку, податок на нерухомість сам по собі позитивний крок, тому що найчастіше за кордоном він формує левову частку дохідної частини місцевих бюджетів. "Але, з іншого боку, в Україні недостатня база, щоб податок працював, як в ЄС і в США. Є проблема з реєстрами, що не відображають і не дають облік всієї нерухомості", - говорить експерт МЦПД.
До того ж, на її думку, якщо порівнювати запропоновану Мінфіном модель з тією практикою, яка застосовується в інших країнах, не можна сказати, що український варіант є соціально-справедливим. "Базою оподаткування є площа, а не нормативно-грошова оцінка майна. Не повинно бути так, що однакові суми податків платить власник квартири в Києві і в якомусь районному центрі", - вважає пані Бочі. Втім, експерт уточнила, що поки в Україні не налагоджений ринок оцінки, а значить, і ця модель, у разі її реалізації, до нашої країни ще непридатна. Зокрема, в результаті підвищення податку занадто великий ризик корупції при оцінці вартості будинків і квартир.
Ростислав Шаправський
http://apostrophe.com.ua
