Нові земельні правила: що дасть українцям закон про консолідацію
Нещодавно президент країни Петро Порошенко підписав закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Які зміни передбачає закон для власників паїв, орендарів, місцевих громад, коментує викладач Київської школи економіки та експерт Світового банку Олег Нів’євський.
Аналізуючи можливі наслідки введення в дію даного закону, хотів би зупинитись на трьох найважливіших моментах, не всі з яких можна оцінити позитивно.
Перший. Законом урегульовується питання «нічийних» земель із так званим невизначеним юридичним статусом. Що мається на увазі? Ще у 1990-х роках частина земель перебувала у колективній власності сільськогосподарських підприємств. Під час розпаювань, коли розпайовувалися лише с/г угіддя, шляхи між земельними паями, лісосмуги «зависли у повітрі»; вони так і залишились у колективній власності, якої, за українським законодавством, уже не існувало.
У результаті, роками розорювалися шляхи між земельними ділянками, що мали б забезпечувати доступ до них власників чи орендарів; масово вирубувалися лісосмуги, одна з найважливіших функцій яких - захищати угіддя від ерозії ґрунтів тощо.
Згаданим законом це питання вирішується - такі землі передаються у комунальну власність органам місцевого самоврядування.
Безумовно, це – позитивний момент, оскільки закон:
а) відносить їх до земель с/г призначення;
б) відповідно, дозволяє органам місцевого самоврядування передавати їх в оренду, тобто сприяє наповненню місцевих бюджетів;
в) зобов’язує орендарів, які обробляють ділянки, що прилягають до сільських доріг, - не обмежувати доступ інших власників та орендарів до їх земельних ділянок і підтримувати лісосмуги в належному стані.
Другий. Закон сприяє вирішенню проблеми так званої «шахматки». Для забезпечення собі достатньої кількості землі для ведення сільського господарства, одне аграрне підприємство в середньому змушене укладати близько 30 договорів для оренди 100 га. Тож доволі часто виникали ситуації, коли частина власників паїв продовжувала договір оренди, а частина – відмовлялась. Як наслідок, у межах одного поля орендар міг отримати згадану «шахматку», де частину земель він має право обробляти, а частину – ні.
Цю проблему вирішували по-різному: орендарі пропонували власникам більшу орендну плату, вдавалися до неформального обміну земельними ділянками, які ніяким чином не оформлювались і могли стати предметом рейдерських захоплень тощо.
Відтепер орендар отримав право офіційно помінятися, у разі потреби, на іншу, рівноцінну за нормативною оцінкою та рельєфом, ділянку в іншому місці. Тобто закон став на захист орендаря, що також оцінюю позитивно.
Третє. Закон надає переважне право істотним орендарям (тим, які обробляють 75% і більше поля) орендувати весь масив. Тобто крупний орендар може вимагати отримання в суборенду тих 25% землі, які обробляють інші, дрібніші, орендарі. На практиці це означає, що створено прецедент, за якого великі виробники (наприклад, агрохолдинги)матимуть можливість «усунути» від землі менших за розмірами виробників (наприклад, малих фермерів). Фактично, у закон закладено «міну сповільненої дії» та корупціогенні ризики. Крім того, власники паїв, на додаток до мораторію та 7-річного мінімального терміну оренди, ще більше утискаються в своїх правах, оскільки фактично обмежується коло орендарів, яким вони можуть віддати в оренду свої паї.
Так, справді, закон розширює перелік інструментів для консолідації земель, але я назвав би таку консолідацію «примусовою», «адміністративною», а не ринковою, яка мала б діяти в умовах ринку сільгоспземель, а не чинного мораторію.
Оптимальним рішенням було б усунути першопричину, яка викликала проблеми як консолідації, так і черезсмужжя та «шахматок», рейдерських захоплень, тіньового ринку та ін. Маю на увазі мораторій на продаж земель с/г призначення, що діє в Україні майже два десятиліття.
Скасування мораторію є системним інструментом ліквідації значної частини проблем у земельних відносинах, на противагу їх «симптоматичному» лікуванню, яким є ухвалення окремих законів як реакція на окремі проблеми.
